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聂梅生:中国不会发生房价下降50%的硬着陆

博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会在海南三亚举行,2012年在宏观经济放缓和楼市持续调控的背景下,房地产业正面临着深度的调整,面临这样同样的问题,如何跨越周期,是此次房地产论坛的主题。凤凰网房产对此次论坛进行现场报道。

全国工商联房地产商会会长聂梅生女士发表主题演讲,她认为从2008年经济危机一直到现在1—5月份,我们的平均房价涨幅,这是非常宏观的计算,就是拿销售额/销售面积,两翼因素对应的就是价格,包括了全国,包括了各种各样的商品房商业地产,真正进入负增长和下跌的就是-4%,然后就是拉动经济,一下子从-4变成了21.3%,相当大的房价的涨幅,然后就开始调控,2010年是7.2%,去年是6.7%,1—5月份是3.8%,增幅从21.3%下降到3.8%,增幅下降相当的多,但是从房价的涨幅来说还是在正值,基本上跟我们的CPI靠近的,大概是这样的数字,这是国家统计局公布出来的情况,应该说调控使涨幅齐降了18%,调控是非常有效的。

70个大中城市的环比,持平的开始增加了,而且开始低下来了,上涨是在6月份,下降不也不见得增加,因此我认为连续四个月就差不多稳定了。

环比情况,6月份住宅价格开始筑底,态势是有涨有跌,5月份下跌,6月上涨0.05%,5月从1.53%不断的下降,10大城市环比是上涨,但是同比是下降的,这种情况有涨有下跌还会交叉持续出现。

百城环比上涨0.88%,说明筑底态势是明显的。

房价的合理期待

我是这样认为的,房价快速上涨被遏制了,筑底趋势明显了。现在房价快速上涨被遏制了,但是合理房价的合理时代,我想说说这个事。大家看房价的收入比,无非是房价和收入的比值,这两个比值来讲,房价跌一倍,或者是收入上涨一倍,对收入的影响是不是不一样的。按照国际上认同的合理区间是5.7倍。收入不变,房价下跌,多个城市对房价下降的期待值是50%,前段时间不断的说50%,合理房价等等。算了很多,可惜没有发生这样的情况,刚才说了,根本不是一个事,而是下降一点几,而不是50%,十大城市下跌也不过是二点几。大家不要忽略一个问题,就是价格压缩不下去的,包括土地价格、税费等等,还有成本的问题,当价格低于底板的时候,就会亏损,可以让它亏损,亏损以后就资不抵债,就会破产,破产后银行收购,银行收购这个点上可以达到50%的折价,之后拍卖,美国和日本都是这样的,这个时候达到50%,都发生过,中国不会发生的,就50%银行拍卖是否可以。如果中国房地产也走这条路,最先倒下的不是房地产商,当前上游的钢材,下游的装修都出现了30%的跌幅,中国经济难以承受这种硬着陆,因此不会发生,我认为不会发生50%的硬着陆。我们放弃行业下降50%,前段时间说收入倍增,也可以使房价合理,两者是一样的,牵涉到复杂的收入制度改革的问题,比限购要难得多,要将分母提高一倍,不是短期可以做得到的,而是可以合理期待的。我认为合理期待是收入比房价涨得快就可以了。分子比分母涨得快。

  时间:2012-7-5 8:07:31  
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