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房地产购买结构改变 置业群体年轻化趋势明显

伴随着经济环境的改变和政策的影响,楼市的成交结构和购买结构也出现了明显的改变。多家机构的统计数据显示,改善型置业的比重提高,一改之前刚需产品“一家独大”的情况。同时,不管是新房市场还是二手房市场,置业人群年轻化趋势明显,众多80后成为买房的主力军,甚至有80后新贵跻身豪宅置业群体。在新的购买环境下,房企和中介也在不断地调整策略,以应对市场需求的改变。

改善型需求释放

和之前市场不同的是,随着政策对改善型需求的刺激,刚需产品一枝独秀的状况发生了改变,改善型置业需求强劲释放。

事实上,“9·30”新政出台以来,政策方面对于改善型需求的支持从未中断。从取消限贷到降息、降准,从提升公积金贷款额到降低二套房首付比例,每一次的政策调整都撬动了一批改善型需求购房者进入市场。

在新房市场中,根据亚豪机构统计,从4月成交面积特征来看,虽然70-90平方米的中小户型成交依然占据主导,但是改善型户型成交占比出现明显上升。另外,相比去年同期,3·30后,成交面积在90-150平米户型的市场占比明显提高了,同时,改善型的价格涨幅也是最大的。亚豪机构市场总监郭毅认为,这说明政策拉动改善型需求提升后,出于结构性原因拉动改善型市场的整体均价水平也在上扬。

改善型置业在二手房市场中也表现突出。根据链家地产统计,目前北京市二手房市场中有超过70%的客户属于卖一套买一套的换房人群,改善型需求仍为当前市场的主流。刚需首套置业比例仅次于改善型需求,占比超过25%,主要集中在外城区和近郊区等购房门槛较低、房屋自住性能较突出的区域。

另据伟业我爱我家监测,4月末,我爱我家自身的二手房成交中,改善型需求占比达到63.14%,这一数据低于2月份64.11%的近期高点,但整体比2014年10月份要有一定程度的偏高。整体来看,目前我爱我家的月度成交中,改善型需求已经占到60%以上。这一水平比去年有了明显的抬升。2015年或可命名为楼市“改善需求入市年”。

亚豪机构副总经理高姗认为,不论是去年的9·30新政还是今年的3·30新政,总体而言对于二套改善型需求的支持力度不断加大,尤其是3·30新政中的“营业税5改2”直接刺激了“卖一买一”类升级置业客群的换房节奏,使得这类客群能够更快地将“小房”出手,购置“大房”。

置业群体年轻化趋势明显

在改善型需求占比明显提高的同时,记者在调查中发现,置业群体的年轻化趋势凸显。

据记者了解,豪宅的置业群体中涌现了不少80后的身影。据多个豪宅项目透露,80后的购买人群越来越庞大,对于豪宅销售来说,营销策略乃至样板间的筹备都要考虑到80后的需求。

紫御华府营销总监马艳表示,豪宅置业的80后越来越多,以往是“60后”和“70后”的传统制造业企业主给孩子买豪宅,但从2014年下半年开始,这些人不买房了,他们的项目一半以上业主成了“80后”,多来自金融、投资、互联网行业。

海淀某高端项目的相关人士也表示,豪宅置业确实有年轻化的趋势。

为了应对客户群体的变化,紫御华府还专门对样板间进行了调整。“将配饰换成更为现代的风格,增加一些智能家居,并替换掉此前的雪茄吧。”马艳说。

一位豪宅的操盘手也告诉记者,其公司旗下的豪宅项目,无论是样板间还是产品都会考虑到年青一代的置业需求。

另据我爱我家市场研究中心统计,2006年二手房购买人群中,70后、80后占比分别为52.4%、27.2%,经过十年的变迁,当前70后、80后占比分别为29.2%、54.4%。80后成为购房主体,对于找房的效率与体验、售中的安全与细节服务会更为重视。对此,我爱我家还特别推出了适用于80后的无忧换房产品,主要瞄准85前开始进入市场首次置业、目前正准备改善住房的80后,提供免费垫资、售前跨区转介服务、售中办理绿色通道等尊享服务。

经济环境和政策改变影响楼市

对于市场购买结构的变化,亚豪机构市场总监郭毅认为,国内政经环境在逐渐变化,过去的政商要人、能源企业主逐渐淡出豪宅市场,取而代之的是金融、互联网、IT行业的创业家或高级管理人员。导致豪宅主流客群的年龄层逐步出现年轻化趋势,过去豪宅的客户群以40岁以上成功人士为主,近几年,豪宅置业者中年龄在35岁-40岁之间的中青年客群正在崛起。

中原地产首席分析师张大伟认为,之前的购买群体主要是从传统行业或者相对垄断的行业中赚钱,称之为oldmoney,他们行事相对低调内敛,购买豪宅多是非第一居所的选择,豪宅在这个购买群体里是奢侈品,是用于收藏甚至是家族传承的。但现在的购买群体主要是资本新贵,多是来源于股市、金融行业或者IT,他们中80后居多,因为使用的是newmoney,所以相对较为张扬,追求第一居所,对户型和舒适度的要求和60、70后都有明显的不同。基于这种收入结构和观念的改变,豪宅的销售也出现了调整。

郭毅也表示,80后的客群通过自己的能力创造财富后置业升级,财富的获取更为阳光透明,对于豪宅的产品、配套、服务等方面的需求也与此前的客群有所不同。在产品上,传统客群更注重私密性,新兴客群则看重功能性;在配套上,传统客群侧重健康养生,新兴客群对优质教育更感兴趣;在服务上,传统客群希望得到管家式服务,解决他们日常生活的琐碎问题,而新兴客群则更注重社交圈层的营造和融入,致力于从日常社交中挖掘更大价值机会。所以,对于当前豪宅开发商来说,也在结合新一代豪宅置业客群在需求上的变化,来调整自身项目的产品定位以及软硬件环境。(来源:京华时报)

  时间:2015-5-31 9:10:45  
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